Erben erwerben den Nachlass grundsätzlich mit dem Tod. Die Grundbuchumschreibung, auf Türkisch tapu intikali, trägt diesen Erwerb in das türkische Grundbuch ein; sie begründet das Eigentum nicht wie ein Verkauf neu. Für Verfügungen über die Immobilie, etwa einen Verkauf, ist jedoch die Eintragung erforderlich. Die Umschreibung ersetzt daher weder eine spätere Auseinandersetzung des Nachlasses noch einen Verkauf. Türkisches Zivilgesetzbuch, Art. 599 und 705.
Zentrales Dokument ist der Erbnachweis, auf Türkisch mirasçılık belgesi und umgangssprachlich veraset ilamı. Er weist die Erben und ihre Erbquoten nach, entscheidet aber nicht allein darüber, welchem Erben welche konkrete Immobilie zufällt. Je nach Voraussetzungen wird er von einem türkischen Notar oder vom Sulh Hukuk Mahkemesi ausgestellt. Der Wohnsitz in Deutschland schließt den notariellen Weg nicht automatisch aus. Wird der Nachweis von ausländischen Personen beantragt, reichen die Personenstandsregister nicht aus oder ist eine gerichtliche Prüfung erforderlich, ist das Sulh Hukuk Mahkemesi zuständig.
Ein in Deutschland erteilter Erbschein ist nicht allein deshalb unmittelbar für das türkische Grundbuch verwendbar, weil er mit einer Apostille versehen ist. Für eine Immobilie in der Türkei ist zu prüfen, ob ein türkischer Erbnachweis vom Gericht benötigt wird oder welche gerichtlichen Schritte erforderlich sind, damit die ausländische Urkunde verwendet werden kann. Liegt ein Testament vor, ist zwischen der Einsetzung einer Person als Erbe und dem Vermächtnis einer bestimmten Immobilie zu unterscheiden; im zweiten Fall können sich die für die Eintragung erforderlichen Unterlagen ändern. Die türkische Grundbuchverordnung regelt Anträge von Erben und Vermächtnisnehmern getrennt. Tapu Sicili Tüzüğü, Art. 20.
Ist das Grundstück im Grundbuch noch auf den Großvater oder die Großmutter eingetragen und ist auch ein dazwischenliegender Erbe inzwischen verstorben, kann der Erbnachweis nur für den zuletzt Verstorbenen unzureichend sein. Die Erbfolge muss entsprechend der Reihenfolge der Todesfälle lückenlos nachvollzogen werden. Todesfälle, Eheschließungen oder Namensänderungen, die in türkischen Personenstandsregistern nicht vermerkt sind, können die Ausstellung der erforderlichen Dokumente ebenfalls verzögern. Ob ausländische Sterbe- und Personenstandsurkunden eine Apostille, Übersetzung oder weitere Beglaubigung benötigen, hängt von der Art der Urkunde und von anwendbaren internationalen Befreiungen ab; nicht für jede ausländische Urkunde gelten dieselben Anforderungen.
Bei einer aus Deutschland geführten Angelegenheit sollte der Umfang der Vollmacht nach den konkret geplanten Schritten bestimmt werden. Befugnisse für die Beantragung eines Erbnachweises, die Ermittlung von Grundbuchdaten, steuerliche Verfahren und die Grundbuchumschreibung können zusammen vorgesehen werden. Eine Vollmacht, die nur zur Umschreibung berechtigt, enthält nicht automatisch die Befugnis zum Verkauf der Immobilie. Sind auch eine Auseinandersetzung oder ein Verkauf geplant, müssen die entsprechenden Befugnisse gesondert aufgenommen werden. Die Bezeichnung „Generalvollmacht“ beseitigt eine fehlende Einzelbefugnis nicht.
Für eine bei einem türkischen Konsulat nach türkischem Notarrecht errichtete Vollmacht ist für die Verwendung in der Türkei keine zusätzliche Apostille erforderlich. Bei einer Vollmacht eines deutschen Notars kommen für die Verwendung im türkischen Grundbuch dagegen insbesondere die geeignete notarielle Beurkundungsform, ein Lichtbild, die Apostille und eine ordnungsgemäß bestätigte türkische Übersetzung in Betracht. Eine Urkunde, bei der lediglich die Unterschrift beglaubigt wurde, kann für das Grundbuchverfahren unzureichend sein. Die Apostille bestätigt die Echtheit der amtlichen Unterschrift, die Eigenschaft des Unterzeichners und gegebenenfalls das Siegel; sie ergänzt weder eine fehlende Vollmacht noch eine fehlende Formvoraussetzung. Die Übersetzung muss in der Türkei notariell bestätigt oder nach einem vom türkischen Konsulat anerkannten Verfahren beglaubigt werden. TKGM, Leitfaden zu im Ausland ausgestellten Vollmachten.
Mit dieser Vorbereitung kann der Erbe vertreten werden, ohne in die Türkei zu reisen. Der Bevollmächtigte stellt im Rahmen seiner Vollmacht die Anträge, ergänzt erforderliche Unterlagen und verfolgt das Grundbuchverfahren. Die elektronische Einleitung eines Antrags ist jedoch nicht mit dem Nachweis der Vertretungsmacht oder dem Abschluss des Verfahrens gleichzusetzen; erforderliche Unterschriften und Dokumentenprüfungen müssen zusätzlich erfüllt werden.
Auch die Staatsangehörigkeit sollte von Beginn an geklärt werden. Ein türkisch-deutscher Doppelstaater, der die türkische Staatsangehörigkeit beibehalten hat, handelt in der Türkei als türkischer Staatsangehöriger. Bei Personen, die die türkische Staatsangehörigkeit durch Geburt erworben und sie später mit behördlicher Genehmigung aufgegeben haben und die Rechte der Mavi Kart nutzen können, sind die gesetzlich geschützten Rechte ebenfalls zu berücksichtigen. Dieser Status wird anders behandelt als Anträge anderer ausländischer Staatsangehöriger und ist erforderlichenfalls anhand des einschlägigen türkischen Personenstandsregisters nachzuweisen.
Bei anderen ausländischen Erben sind die Staatsangehörigkeit, landesspezifische Erwerbsvoraussetzungen sowie gesetzliche Beschränkungen in Bezug auf Lage und Art der Immobilie gesondert zu prüfen. Ein Wohnsitz in Deutschland ist nicht dasselbe wie die deutsche Staatsangehörigkeit. Auch der Erwerb durch Erbfolge beseitigt nicht automatisch sämtliche Beschränkungen. Die Verbindung zwischen Identitätsdokument, Reisepass und früherem türkischem Personenstandsregister kann insbesondere bei einem Wechsel der Staatsangehörigkeit die Dauer des Verfahrens beeinflussen. TKGM, Identitätsfeststellung bei Grundbuchverfahren mit ausländischen Beteiligten.
Die türkische Erbschaftsteuer und die Grundbuchumschreibung sind getrennte Verfahren. Die Eintragung der geerbten Immobilie auf die Erben kann erfolgen, ohne die Festsetzung der Steuer abzuwarten. Es wäre daher nicht richtig, die vollständige Zahlung der Steuerschuld als allgemeine Voraussetzung jeder Umschreibung anzusehen. Umgekehrt beseitigt die erfolgte Grundbucheintragung nicht die Pflicht zur Abgabe der Steuererklärung. TKGM, Rundschreiben zur steuerlichen Freigabe bei Erbschaften.
Für einen in Deutschland befindlichen Erben beträgt die Frist für die türkische Erbschaftsteuererklärung vier Monate, wenn der Tod in Deutschland eingetreten ist, sechs Monate bei einem Todesfall in der Türkei und acht Monate bei einem Todesfall in einem anderen ausländischen Staat. Die Frist wird ab dem Todestag berechnet und beginnt nicht erst mit der Ausstellung des Erbnachweises. Eine Erklärung ist auch dann abzugeben, wenn der Erwerb unter dem Freibetrag liegt. Für die Erklärung einer Immobilie wird grundsätzlich der für das Todesjahr maßgebliche türkische emlak vergisi değeri, also der für die Immobiliensteuer angesetzte Wert, zugrunde gelegt. Die festgesetzte Steuer wird über drei Jahre in sechs gleichen Raten jeweils im Mai und November gezahlt.
Soll die Immobilie verkauft werden, gilt eine zusätzliche Voraussetzung: Die auf die zu veräußernde Immobilie oder den Anteil entfallende Steuer muss vollständig bezahlt oder die steuerliche Freigabe nach Maßgabe des Gesetzes durch eine zulässige Sicherheit hergestellt werden. Solange die Finanzverwaltung die steuerliche Freigabe nicht erteilt hat, kann ein regulärer Verkauf nicht allein mit dem Hinweis durchgeführt werden, dass einzelne Raten noch nicht fällig sind. Türkische Steuerverwaltung GİB, Leitfaden zu den steuerlichen Pflichten von Erben.
Bei mehreren Erben kann einer der Erben die Umschreibung in der Form des gemeinschaftlichen Eigentums der Erbengemeinschaft, elbirliği mülkiyeti, beantragen; die Eintragung erfolgt für sämtliche Erben. Dieser Antrag verleiht keine Befugnis, die Immobilie der übrigen Erben zu verkaufen. Die Auseinandersetzung hingegen verteilt die Immobilien rechtlich unter den Erben. Bei einer einvernehmlichen Auseinandersetzung müssen die erforderlichen Form- und Eintragungsvoraussetzungen erfüllt werden. Auch die Umwandlung von elbirliği mülkiyeti in Miteigentum nach Bruchteilen, paylı mülkiyet, bedeutet keine physische Teilung der Immobilie.
Für den einvernehmlichen Verkauf der gesamten Immobilie müssen sämtliche Eigentümer oder ihre ordnungsgemäß Bevollmächtigten mitwirken. Besteht Miteigentum nach Bruchteilen, ist der Verkauf nur eines Anteils gesondert zu beurteilen; bei einem Verkauf an einen Dritten kann das gesetzliche Vorkaufsrecht der übrigen Miteigentümer relevant werden. Bei Streitigkeiten sind eine Auseinandersetzung oder ein Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft zu prüfen. Die bloße Grundbuchumschreibung löst einen solchen Konflikt nicht automatisch. Türkisches Zivilgesetzbuch, Art. 640, 642 und 732.
Vor einem Verkauf sind Hypotheken, Pfändungen und gerichtliche oder behördliche Verfügungsbeschränkungen im aktuellen Grundbuch, der Umfang der Verkaufsvollmacht und die für das konkrete Geschäft erforderlichen Unterlagen zu prüfen. Fehlende Erbenangaben, eine falsche Identifikationsnummer, ein früherer Familienname oder geänderte Flur- und Parzellennummern können die eindeutige Zuordnung des Berechtigten oder der Immobilie verhindern. So betrifft die Vertretungsbefugnis die rechtliche Wirksamkeit der Vollmacht, während eine Personenstandsurkunde, die den früheren und den aktuellen Familiennamen miteinander verbindet, zur Aufklärung einer Registerabweichung verlangt werden kann. Ein solches ergänzendes Dokument ist nicht bei jedem Erben erforderlich. Ein Vergleich der Register vor Antragstellung kann Mängel frühzeitig sichtbar machen, die andernfalls eine erneute Dokumentenbeschaffung in Deutschland erforderlich machen würden.
Quellen
Erbnachweis, Grundbuchumschreibung und steuerliche Abwicklung folgen bei einer Erbschaft in der Türkei unterschiedlichen Regeln. Wer in Deutschland lebt, kann viele Schritte durch eine bevollmächtigte Person in der Türkei erledigen lassen. Zunächst sind Staatsangehörigkeit des Erblassers, Vermögensarten und mögliche Schulden zu klären.
Wer in Deutschland lebt und in der Türkei eine Immobilie veräußern, Nachlassangelegenheiten erledigen, Bankvorgänge veranlassen oder Klage erheben möchte, muss nicht in jedem Fall in die Türkei reisen. Viele Vorgänge können mit einer geeigneten Vollmacht erledigt werden. Ob die Urkunde in der Türkei verwendet werden kann, hängt jedoch nicht nur davon ab, wo sie errichtet wurde, sondern auch von ihrem Vollmachtsumfang und den Voraussetzungen des konkreten Geschäfts. Konsularvollmacht, deutsche notarielle Urkunde, Apostille und Übersetzung sind unterschiedliche Bestandteile dieses Verfahrens.
Für die verwaltungsrechtliche Eintragung nach Artikel 27/A des türkischen Personenstandsgesetzes Nr. 5490 muss die Entscheidung von einer zuständigen Stelle in Deutschland erlassen worden, nach deutschem Recht rechtskräftig und nicht offensichtlich mit dem türkischen ordre public unvereinbar sein. Der Antrag kann bei der zuständigen türkischen Auslandsvertretung in Deutschland oder bei einer hierfür ermächtigten Provinzdirektion für Personenstands- und Staatsangehörigkeitsangelegenheiten in der Türkei gestellt werden. Die Bearbeitung durch das Konsulat bedeutet nicht, dass das deutsche Scheidungsverfahren erneut in der Sache geprüft wird.
Bei einem Nachlass mit Bezug zur Türkei ist häufig bekannt, dass der Verstorbene dort ein Bankkonto, Festgeld, Beteiligungskonto oder Wertpapierdepot hatte. In anderen Fällen wissen die Erben nicht einmal, bei welchem Institut Vermögen vorhanden ist. Für in Deutschland lebende Erben besteht der erste Schritt deshalb nicht in der Auszahlung, sondern in einer geordneten Ermittlung des Nachlasses. Die Frage, wo Vermögen liegt, welcher Erbnachweis akzeptiert wird, wie die türkische Erbschaftsteuer behandelt wird und welche Rechte Miterben haben, muss zusammen betrachtet werden.