Wer in Deutschland lebt und eine Wohnung, ein Grundstück oder eine andere Immobilie in der Türkei verkaufen möchte, muss nicht in jedem Fall persönlich in die Türkei reisen. Mit einer für den Verkauf geeigneten Vollmacht können Antrag, Dokumentenvorbereitung und Veräußerung durch einen Vertreter in der Türkei abgewickelt werden. Ein Fernverkauf besteht jedoch nicht nur aus der Erteilung einer Vollmacht. Vorab sollten Grundbuchstand, Belastungen und Vermerke, Eigentümerdaten, Kaufpreis und steuerliche Folgen gemeinsam geprüft werden.
Immobilienverkäufe werden in der Türkei nicht mehr ausschließlich bei den Grundbuchämtern durchgeführt. Seit 2023 können auch türkische Notare aufgrund von Artikel 61/A des Notargesetzes Grundstückskaufverträge beurkunden; die Eintragung wird anschließend über das Grundbuchinformationssystem veranlasst. Welcher Weg zweckmäßig ist, hängt von den Unterlagen, der Vertretung, dem Grundbuchstand und dem geplanten Ablauf ab.
Eine in Deutschland ausgestellte Vollmacht muss für den konkreten Verkauf in der Türkei inhaltlich geeignet sein. Die Bezeichnung als „Generalvollmacht“ ersetzt die erforderlichen Befugnisse nicht. Verkauf, Entgegennahme des Kaufpreises, Erklärungen und Unterschriften im Grundbuchverfahren sowie gegebenenfalls Antrags- und Steuerhandlungen sollten nach dem konkreten Auftrag geregelt werden. Wird die Vollmacht auf eine bestimmte Immobilie beschränkt, müssen die Grundbuchangaben korrekt bezeichnet sein.
Eine bei einem türkischen Konsulat nach türkischem Notarrecht errichtete Vollmacht benötigt für die Verwendung in der Türkei keine deutsche Apostille. Bei einer deutschen notariellen Vollmacht sind dagegen insbesondere die für türkische Grundbuchgeschäfte erforderliche Beurkundungsform, Lichtbildanforderungen, Apostille und ordnungsgemäß bestätigte türkische Übersetzung zu prüfen. Eine bloße Unterschriftsbeglaubigung genügt nicht automatisch. Auch eine Apostille ergänzt keine fehlende Verkaufsbefugnis; sie bestätigt die amtliche Herkunft des Dokuments.
Vor der Veräußerung sollte ein aktueller türkischer Grundbuchauszug ausgewertet werden. Hypotheken, Pfändungen, gerichtliche Sicherungsmaßnahmen, Familienwohnungsvermerke, Nießbrauchsrechte und andere Belastungen können die Durchführung oder die wirtschaftliche Abwicklung beeinflussen. Wird nur ein Miteigentumsanteil verkauft, sind Anteilshöhe und Eigentumsform gesondert zu prüfen.
Ist eine geerbte Immobilie noch nicht auf die Erben im Grundbuch umgeschrieben, müssen die für die Verfügung erforderliche Eintragung und die Erbnachweise zunächst geklärt werden. Ebenso sollten Abweichungen zwischen Grundbuch und aktuellem Ausweis - etwa wegen Namens- oder Staatsangehörigkeitsänderungen - nicht erst am Verkaufstag behandelt werden.
Für die türkische Grundbuchgebühr ist grundsätzlich der erklärte tatsächliche Übertragungswert maßgeblich, mindestens jedoch der für die Grundsteuer festgestellte Wert. Nach dem derzeit geltenden Satz fällt für Verkäufer und Käufer jeweils eine Grundbuchgebühr von 20 Promille, also 2 Prozent, an. Eine interne Vereinbarung über die Tragung der Kosten ändert nichts daran, dass der für die Gebührenberechnung erklärte Wert den gesetzlichen Anforderungen entsprechen muss. Eine zu niedrige Kaufpreisangabe kann zu Nachforderungen und steuerlichen Sanktionen führen.
Auch die Zahlung des Kaufpreises sollte separat geplant werden. Das von der türkischen Grundbuchverwaltung gemeinsam mit Takasbank angebotene System Güvenilir Hesap kann den Kaufpreis bis zur Eintragung blockieren und nach erfolgreicher Eintragung freigeben. Die Nutzung ist keine allgemeine Wirksamkeitsvoraussetzung des Verkaufs. Bei Banküberweisung oder einer anderen Zahlungsstruktur sollten Zeitpunkt, Kontodaten und Zahlungsnachweise eindeutig festgelegt werden.
Verkauft eine Privatperson eine entgeltlich erworbene Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb, kann der Gewinn in der Türkei als Wertzuwachsgewinn, değer artışı kazancı, einkommensteuerpflichtig sein. Die Fünfjahresfrist wird nach Kalendertagen berechnet. Für 2026 beträgt der jährliche Freibetrag für entsprechende Wertzuwachsgewinne 150.000 TRY. Steuerpflichtiger Gewinn ist nicht schlicht die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis; zulässige Anschaffungs- und Veräußerungskosten, Steuern und Gebühren sowie unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Yİ-ÜFE-Indexierung können berücksichtigt werden.
Bei unentgeltlichem Erwerb, insbesondere durch Erbschaft oder Schenkung, fällt die spätere Veräußerung nicht unter diese spezielle türkische Wertzuwachsgewinnbesteuerung. Wiederholte oder gewerblich geprägte Immobilienverkäufe können jedoch anders eingeordnet werden. Für Gesellschaften gelten ebenfalls andere steuerliche Regeln als für private Verkäufer.
Der Wohnsitz in Deutschland bestimmt nicht automatisch den Status im türkischen Grundbuchverfahren. Deutsch-türkische Doppelstaater werden in der Türkei aufgrund ihrer türkischen Staatsangehörigkeit behandelt. Bei Inhabern einer Mavi Kart oder bei ausländischen Eigentümern können zusätzliche Identitäts- und Registerunterlagen erforderlich sein. Namensänderungen sollten so dokumentiert werden, dass Grundbuch und aktueller Ausweis zweifelsfrei derselben Person zugeordnet werden können.
Ist der Käufer eine ausländische natürliche Person, können zudem die türkischen Vorschriften über den Immobilienerwerb durch Ausländer und die Lage oder Art des Grundstücks zusätzliche Prüfungen erforderlich machen. Die Verfügungsbefugnis des Verkäufers und die Erwerbsfähigkeit des Käufers sind rechtlich getrennte Fragen und sollten im selben Vorgang geprüft werden.
Praktische Probleme entstehen häufig durch Unterschiede zwischen Vollmacht, Identitätsunterlagen und Grundbuch. Fehlende Verkaufsbefugnisse, falsche Objektangaben, unvollständige Apostillen oder Übersetzungen, veraltete Personendaten, noch nicht abgeschlossene Erbumschreibungen oder erst spät entdeckte Belastungen können neue Termine und zusätzliche Dokumente erforderlich machen.
Vor einem Verkauf aus Deutschland sollten deshalb zunächst aktueller Grundbuchstand und Eigentümerdaten geklärt und anschließend Vollmacht, Verkaufsweg, Zahlung, Gebühren und mögliche türkische Einkommensteuerfolgen abgestimmt werden. Wenn keine Besonderheit eine persönliche Anwesenheit verlangt, kann der Verkauf bei ordnungsgemäßer Vorbereitung grundsätzlich ohne Reise in die Türkei abgeschlossen werden.
Quellen
Erbnachweis, Grundbuchumschreibung und steuerliche Abwicklung folgen bei einer Erbschaft in der Türkei unterschiedlichen Regeln. Wer in Deutschland lebt, kann viele Schritte durch eine bevollmächtigte Person in der Türkei erledigen lassen. Zunächst sind Staatsangehörigkeit des Erblassers, Vermögensarten und mögliche Schulden zu klären.
Wer in Deutschland lebt und in der Türkei eine Immobilie veräußern, Nachlassangelegenheiten erledigen, Bankvorgänge veranlassen oder Klage erheben möchte, muss nicht in jedem Fall in die Türkei reisen. Viele Vorgänge können mit einer geeigneten Vollmacht erledigt werden. Ob die Urkunde in der Türkei verwendet werden kann, hängt jedoch nicht nur davon ab, wo sie errichtet wurde, sondern auch von ihrem Vollmachtsumfang und den Voraussetzungen des konkreten Geschäfts. Konsularvollmacht, deutsche notarielle Urkunde, Apostille und Übersetzung sind unterschiedliche Bestandteile dieses Verfahrens.
Erben erwerben den Nachlass grundsätzlich mit dem Tod. Die Grundbuchumschreibung, auf Türkisch tapu intikali, trägt diesen Erwerb in das türkische Grundbuch ein; sie begründet das Eigentum nicht wie ein Verkauf neu. Für Verfügungen über die Immobilie, etwa einen Verkauf, ist jedoch die Eintragung erforderlich. Die Umschreibung ersetzt daher weder eine spätere Auseinandersetzung des Nachlasses noch einen Verkauf. Türkisches Zivilgesetzbuch, Art. 599 und 705.
Für die verwaltungsrechtliche Eintragung nach Artikel 27/A des türkischen Personenstandsgesetzes Nr. 5490 muss die Entscheidung von einer zuständigen Stelle in Deutschland erlassen worden, nach deutschem Recht rechtskräftig und nicht offensichtlich mit dem türkischen ordre public unvereinbar sein. Der Antrag kann bei der zuständigen türkischen Auslandsvertretung in Deutschland oder bei einer hierfür ermächtigten Provinzdirektion für Personenstands- und Staatsangehörigkeitsangelegenheiten in der Türkei gestellt werden. Die Bearbeitung durch das Konsulat bedeutet nicht, dass das deutsche Scheidungsverfahren erneut in der Sache geprüft wird.
Bei einem Nachlass mit Bezug zur Türkei ist häufig bekannt, dass der Verstorbene dort ein Bankkonto, Festgeld, Beteiligungskonto oder Wertpapierdepot hatte. In anderen Fällen wissen die Erben nicht einmal, bei welchem Institut Vermögen vorhanden ist. Für in Deutschland lebende Erben besteht der erste Schritt deshalb nicht in der Auszahlung, sondern in einer geordneten Ermittlung des Nachlasses. Die Frage, wo Vermögen liegt, welcher Erbnachweis akzeptiert wird, wie die türkische Erbschaftsteuer behandelt wird und welche Rechte Miterben haben, muss zusammen betrachtet werden.